営業トークと現実とのギャップ デメリットを知ろう
デメリット
- 空室リスク
- 建物・室内修繕リスク
- 災害リスク
- 金利上昇リスク
- 売却リスク
空室リスク
アパート経営・マンション経営で避けて通れないリスクは”空室”です。
空室が発生すると収入減だけでなく、全く収入が無くなる可能性もあります。
立地や賃料設定が原因で空室リスクが高まる可能性があります。
アパート・マンション経営を始める前に空室対策の準備は必要でしょう。
建物・室内修繕リスク
建物・室内設備の経年劣化、これらも避けることのできないものです。
老朽化した物件は入居者確保が困難になり、家賃を下げる事に。
収支計画は管理費や修繕費、借入返済などの”ランニングコスト”がかかることも予測した上で試算することが大切です。
災害リスク
建物は、火災や地震などの自然災害に備えておく必要があります。建物が倒壊したり、消失してしまったりする可能性はゼロではありません。
火災保険、地震保険など、各種保険に加入しておく事をお勧めします。
金利上昇リスク
変動金利や、固定期間選択型変動金利のローンを利用してアパート・マンション経営を始めた場合、金利が上昇するとローンの返済額が上がってしまい、収益減に繋がります。
ゼロ金利政策も何時まで続くか分かりません。余裕ある資産計画を立て、金利上昇等にはアンテナを張り巡らし情報を仕入れ、場合によっては固定金利期間を長くしたり、固定金利での融資を受けるなど対応していきましょう。
売却リスク
アパート・マンションは急遽売却して現金化したくても、すぐ売却とはいきません。買い手が見つかっても、希望する価格で売却できるとは限りません。自分の資産運用法を明確化し、運用計画を立て、長い目で見る事も必要です。
アパート・マンション経営は、メリットばかり取り上げられますが、デメリットをきちんと理解し、上手な経営・資産運用を心掛けましょう。
アパート・マンション経営 メリット
メリット
- 長期的安定収入
- 生命保険の代わりにもなる
- 経済変動に強い
- 手軽に始めることができる
- 節税対策に役立つ
長期的安定収入
アパート・マンション経営などの賃貸経営は、家主として健全な経営を行えば、毎月、安定した家賃収入を長期に渡って得ることができるメリットがあります。
私的年金や老後の生活資金の確保を目的にアパート・マンション経営を始める
会社員、公務員がここ数年顕著に増加しています。
最近特に増えているのが、30代女性です。
生命保険の代替機能
不動産は、万一の場合に資産として家族に残せる資産になります。
アパートやマンション等の住宅ローン契約時に”団体信用生命保険”に加入をすることで、万が一、住宅ローンの契約者が死亡や高度障害状態になってしまった場合、住宅ローン残金を保険で支払われる仕組みです。
保険会社が住宅ローンの残高を支払うので、家族にローン負担はありません。
遺族が賃貸経営を継続する場合、これまで通り家賃収入が得られ、売却すれば売却代金が得られます。
このように、先行き不安の解消や将来の安心を考え、生命保険的観点からアパート経営やマンション経営を選択する方が増えています。
経済変動に強い
物価が上昇すると、貨幣価値が下がってしまいますが、不動産はこのようなインフレに合わせて価値が変動する”現物資産”となります。
経済変動に強い不動産を所有するとインフレ対策に有効と言われています。
手軽に始めることができる
アパートやマンションは、一般的に金融機関の融資を受けて購入することができる為、初期投資額がゼロでも始めることが可能になってきました。購入後は家主自身が家賃収入からローンを返済できるため、会社員、公務員兼業で行えることが強みな不動産投資です。
節税対策に役立つ
賃貸住宅の場合、駐車場や遊休地などの”非住宅用地”を所有している場合と比較すると、”固定資産税が1/6”、”都市計画税が1戸200平方メートルまで1/3”になるなど、税金が軽減されるメリットがあります。アパートやマンションが建築されている場合は、相続税も大幅に軽減されます。
アパート・マンション経営は税制面で優遇されていることも若い女性が将来に備えた堅実投資として積極的なのかも知れません。
メリット、デメリットありますが、堅実投資としてアパート・マンション経営は優れていると思います。
しかし、ブーム等に流されて行うことは絶対に止めましょう。
殆ど報道されませんが、シェアハウスがブームだからと1億円、2億円を借り入れ始めたものの、入居者が集まらない、業社が破綻等、問題が出てきています。問題発覚後、オーナーさんが土地代金を調べた所、相場の3割増しだった!とか。
なぜ契約前に調べなかった?と言われても仕方ありませんね。シェアハウス自体、既に供給過多に陥っていた事もちょっと調べれば分かります。
パートナー(業社)選びは大切です。最重要と言っても過言ではないと思います。
また、簡単に始められるからと、全て業社任せにしてはいけないでしょう。
不動産コンサルタント
資料を読めばノウハウは手に入りますが、不動産投資スクールで学んでから始めるのも良いですね。
効率よく不動産投資の知識を身につけたいなら